Kiralananın Tahliye Davası ve Koşulları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte gayrimenkul (konut ve çatılı işyeri) kiralarında birçok yenilik getirilmiştir. Kira sözleşmelerinin sona erme şekilleri sınırlandırılmış ve tahdidi şekilde kanunda yazılı hüküm haline getirilmiştir. Dava ve bildirim yoluyla olmak üzere kira sözleşmesi iki şekilde sona erdirilebilmektedir.

Dava açmak suretiyle tahliye sebeplerini öncelikle kiraya veren ve kiracı tarafından kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayırarak inceleyeceğiz.

KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEPLERİ

• İhtiyaç, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

Kiralananın kiraya veren, onun eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacının doğması zorunluluğunun ortaya çıkmasıdır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması aranan şartlardandır. Eski zamanlardaki ‘Almanya’dan kızım gelecek, oturacak’ şekilde sözlü beyanın gerçek olması ve bir zorunluluk halinin ispatı gerekmektedir.

Kiralanan gayrimenkulde yeniden inşa ve imar halinde ise, esaslı tamir hali kastedilerek, işbu onarım yapılması esnasında kiracının oturmasının imkansızlaşması gerekmektedir. Bu nedenle küçük çaplı tamiratlar bu kapsama girmemekte ve tahliye sebebini oluşturmamaktadır.

Bu sebeplerle tahliye edilen kiracı için, sebebin ortadan kalkması ile birlikte aynı konutu öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren, kiracıya bildirim yapmakla mükellef olup, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

TBK 350/2’ye göre belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

• Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Taşınmazı daha sonradan iktisab eden malik, kira sözleşmesinin tarafı olur ve koşulları oluşmadığı takdirde kiracının tahliyesini isteyemez. Ancak yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

Taşınmazı sonradan edinen kimse, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumun yazılı olarak bildirimi, ve 6 ay geçmesiyle birlikte de tahliye davası açması gerekmektedir. Ayrıca, yeni malik dilerse, eski malik ile yapılan sözleşmenin süresinin bitiminden 1 ay içinde de ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilecektir.

KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE

• İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracının aynı kira dönemi içerisinde iki kira bedelinin ödememesi nedeniyle kiraya verenin ihtar çekmesi suretiyle, dava açması ile kiracıyı tahliye edebilecektir. Kira bedelinin yanı sıra yan giderlerin ödenmesi borcu da bu kapsama girmekte olup, kiraya veren bu bedelin ödenmemesi sebebiyle kiracıya yazılı olarak ihtarname keşide etmeli, ihtarnamede hangi aya ilişkin kira borcu olduğu belirtilir. Aynı kira dönemi içerisinde yine kira ödememe durumu söz konusu olduğunda kiraya veren ikinci kez ihtar çekebilir ve kira döneminin bitiminden 1 ay içerisinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir. Önemli olan iki ihtarın aynı kira yılı içerisinde gerçekleşmesidir ve muaccel olan kira bedelleri için ihtar çekilmelidir. Ancak ödenmeyen kira bedellerinin farklı aylara ilişkin olması halinde, örneğin Şubat ve Mart aylarının kira bedellerinin ödenmemesi halinde Nisan ayında iki ihtar çekilmesi kötüniyet göstergesidir.

• Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

Kiraya verenin sözleşmenin kurulması anında kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturabileceği konutunun bulunduğunu bilmemesi halinde, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir. Ancak söz konusu durumun, dürüstlük kuralına uygun şekilde kiraya veren tarafından bilinmemesi işbu tahliye davasında koşuldur.

• Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Kiralananın tesliminden sonra kiracı belli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir. Taahhüt tarihinden sonra 1 ay içerisinde kiraya veren icraya ya da dava yoluna başvurabilecektir. Ancak burada önem arz eden husus şudur, Uygulamada sıklıkla karşılaşılan kira sözleşmesi akdedilirken yanında tahliye taahhüdünün de imzalatılması ya da kira sözleşmesi maddeleri içine tahliye taahhüdünün derç edilmesi usule aykırıdır.

Dava içerisinde tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığı hakim tarafından araştırılacağından buna dikkat etmek gerekmektedir. Yazılı ve tam olarak hangi tarihte boşaltacağının bildirilmesi ve bu bildirimin kira döneminin içerisinde yapılması usule uygun hale getirmektedir. Ayrıca bu taahhütname şarta da bağlanabilir niteliktedir, şartın gerçekleşmesi ile tahliye edilecektir.

BİLDİRİM YOLUYLA FESİH

Belirli süreli kira sözleşmelerinde süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Av. İrem GÜRBÜZ EREL