KİRA TESPİT DAVASI
Ülkede yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle uzun süredir kiracı olan konut/işyeri kira bedelleri piyasa rayicine göre düşük kaldı ve kiraya verenler de kira bedellerini rayice yükseltmek için kiracılarla anlaşamayınca hukuk yollarına başvurmak zorunda kalmaktadır.
Kira tespit davaları, aylık kira bedelinin tespitine yönelik bir dava olup, tahsil niteliği bulunmamaktadır. Bu davalarda, taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin varlığı şarttır. Her ne kadar uygulamada daha çok kiraya verenler tarafından dava yoluna başvurulmuşsa da kiracının bu davayı açmakta da hukuki yararı bulunmaktadır.
Kira uyuşmazlıklarına sulh hukuk mahkemeleri bakmakta olup, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme yetkilidir. Ancak 05 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlük kazanan Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline gelmiştir.
İlgili hükmün yürürlüğe girmesiyle birlikte kira tespiti, kira bedelinin uyarlanması, tahliye talepli birçok başvuru arabuluculuk konusu olmuştur. Uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan uyuşmazlıkların temelinde kira bedelinin düşüklüğü yatmaktadır.
Kiracı ve kiraya veren tarafları bir araya getirmek, dava yoluna gitmeksizin sulh yolu ile çözüme kavuşturmak öncelikli amacımızdır. Arabuluculuk sürecinde kira bedellerini kiracıyı da imkanları doğrultusunda zorlamaksızın emsal bedellere yükselterek anlaşmak mümkündür. Ancak orta yol imkanı bulunamadığı durumda diğer şartları da taşıyorsa kira bedelinin tespiti amaçlı sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Bilindiği üzere, kira artışları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılabilmektedir. Ancak geçtiğimiz iki senedir 11.06.2022 tarihli RG'de yayımlanan 7409 sayılı Kanun'un 4. Maddesi ile TBK Geçici Madde 1 olarak yasalaşan hükümde "Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır." Hükmü gereği % 25’lik sınıra göre artış yapılmakta idi. % 25’lik sınır 01.07.2024 tarihi itibariyle uygulanmayacaktır. Bu durumda 01.07.2024 tarihinden sonra yapılacak artışlar, TBK m. 344 hükmü gereği bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılabilecektir. Başka bir ifadeyle yapılacak artış 12 aylık ortalamaya göre bakılan TÜFE oranını geçemeyecektir.
Sözleşme serbestisi gereği TÜFE oranının altında kira zammı hususunda karşılıklı anlaşmak da mümkündür. Ancak oniki aylık ortalama göre bakılan TÜFE oranı üzerinde anlaşıldığı durumlarda da TÜFE oranını aşan kısım TBK’nın emredici hükmü gereği hükümsüz olacaktır. Buna göre 01.07.2024 tarihi itibariyle yenilenen kira sözleşmelerinde kira dönemi sonunda TBK m. 344/1 gereğince TÜFE oranını aşmayacak şekilde kira zammı yapılabilecektir.
Yasal artışa uygun yapılan kira bedellerinin emsallerine göre düşük kalması nedeniyle kira tespit davası gündeme gelmektedir. Kanun koyucu tarafından beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, hâkim tarafından kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi için kira tespit davası açma imkanı tanınmıştır. Buna göre kira süresi 5 yılı dolan kiracılara yönelik kira bedelinin rayicin altında kalması nedeniyle emsal kira bedelleri, üretici fiyat endeksindeki artış oranı ve yabancı para değişikliklerini de değerlendirerek hak ve nesafete uygun bir kira bedeli belirlenmesi talep edilebilecektir.
Bu davalar 5 yılı dolan kira sözleşmeleri için her zaman açılabilmekte ise açıldığı zamana göre kira dönemine etki edecektir. İstenen kira bedelinin yeni dönem için geçerli olması isteniyorsa kira yenileme döneminden en az 30 gün önce ihtar çekerek istenen kira bedeli belirtilmelidir yahut aynı süre içerisinde dava açılmalıdır. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına dair hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir, yeni kira bedeli, kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Bu davalar belirsiz alacak veya kısmi dava şeklinde açılamaz. Dava açılırken ne kadar kira bedeli istendiği açıkça belirtilmelidir. Daha sonradan kira bedeli ıslah edilerek değiştirilemeyecektir. Bu nedenle karşı vekalet ücreti riski göz önüne alınarak makul kira bedeli belirlenmelidir. Keza, mahkemeler de kira bedelinde kira sözleşmesinin uzunluğuna bağlı olarak eski kiracı olması göz önüne alınarak % 10-20 arasında hakkaniyet indirimi yapmaktadır.
Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, kira tespit davası bir alacak hakkı tesis etmediğinden bu kararı doğrudan icraya koymak mümkün değildir. Kira tespit davasında tespit edilen kira bedeli, geçmişe dönük olacağından birikmiş kira bedelleri kararın kesinleşmesinden itibaren ilamsız icra yoluna başvurularak tahsil edilebilir. Yeni kira bedeline işleyecek faiz de kesinleşme tarihi itibariyle başlar.
Arb. Av. İrem GÜRBÜZ EREL