KİRA ARTIŞ ORANI HAKKINDA BİLGİLENDİRME
11.06.2022 tarihli RG'de yayımlanan 7409 sayılı Kanun'un 4. Maddesi ile TBK Geçici Madde 1 olarak yasalaşan hükümde "Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır." Hükmü gereği son 2 yıldır % 25’lik sınıra göre artış yapılmakta idi. Ancak kira artışındaki % 25’lik sınır 01.07.2024 tarihi itibariyle uygulanmayacaktır.
Bu durumda 01.07.2024 tarihinden sonra yapılacak artışlar, TBK m. 344 hükmü gereği bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılabilecektir. Başka bir ifadeyle yapılacak artış 12 aylık ortalamaya göre bakılan TÜFE oranını geçemeyecektir.
Kira artışları, kira dönemi sonunda yenilenen dönem için yapılabilmekte olup, kiraya verenin ara zam talep etme hakkı bulunmamaktadır. % 25’lik sınırın kalkmasıyla birlikte kiracılara ara dönem zammı uygulaması hukuken mümkün değildir. 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenecek kira sözleşmelerinin dönem sonunda kira artışı TÜFE oranını geçmemek koşuluyla yapılabilecektir.
Sözleşme serbestisi gereği TÜFE oranının altında kira zammı hususunda karşılıklı anlaşmak da mümkündür. Ancak oniki aylık ortalama göre bakılan TÜFE oranı üzerinde anlaşıldığı durumlarda da TÜFE oranını aşan kısım TBK’nın emredici hükmü gereği hükümsüz olacaktır. Buna göre 01.07.2024 tarihi itibariyle yenilenen kira sözleşmelerinde kira dönemi sonunda TBK m. 344/1 gereğince TÜFE oranını aşmayacak şekilde kira zammı yapılabilecektir.
Yasal artışa uygun yapılan kira bedellerinin emsallerine göre düşük kalması nedeniyle kira tespit davası ise ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mümkündür. Bu süreden önce kira tespit davası açılamamaktadır. 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise hakim kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, üretici fiyat endeksindeki artış oranı ve yabancı para değişikliklerini de değerlendirerek hak ve nesafete uygun bir kira bedeli belirleyecektir.
Av. Arb. İrem GÜRBÜZ EREL