Izale-i Şüyu Davası Nedir?
Bir taşınmaza birden çok kişinin birlikte malik olması durumunda ortaya birçok sorun çıkmaktadır.
Özellikle taşınmaz mülkiyetinin önemli bir çeşidi olan ve TMK md. 701 de düzenlenen elbirliği ile(iştirak halinde) mülkiyet durumlarında yani kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısı ile mallara birlikte malik olan kişilerin mülkiyeti Örneğin miras ortaklığı, eşler arasındaki mal oraklığı, aile şirketi , adi şirketlerin belirli mallar üzerindeki mülkiyetleri elbirliğiyle mülkiyet olup bu mülkiyet çeşidinde maliklerin belirli bir payları söz konusu değildir. Bu sebeplerledir ki malikler arasında taşınmazın hakkında tasarruf işlemleri ve buna benzer birçok durumla ilgili sorunlar çıkmaktadır. Bu sebeple Medeni kanunumuz ortaklığın giderilmesi kurumunu düzenlemiştir.
Davayı Kimler açabilir?
Türk Medeni Kanunu 698/I’e göre paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu düzenlemeye göre Ortaklığın giderilmesi davasında dava açmaya ehil olanlar paydaşlardır. Bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi paydaşlar dışındaki kişiler tarafından da açılabilir . Bu duruma örnek olarak Elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmazın paydaşlarından birinin borcundan dolayı icra mahkemesinden alınan yetki belgesi vasıtasıyla ortaklığın giderilmesinin istenmesidir. Bu durumda alacaklı taraf ortaklığın satış yoluyla giderilmesini ve kendisine borçlu olan paydaşın payına düşen miktardan borcunun tahsilini istemektedir.
İzale-i Şüyu Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında davaya konu mal taşınmaz olduğundan HMK 12. Md. si gereği görevli mahkeme taşımazın bulunduğu yer Mahkemesidir. Yine aynı şekilde Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanını düzenleyen 4. Maddesinde Sulh Hukuk Mahkemelerinin taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara bakacaklarını düzenlemiştir. Bu sebeple bu tür davalarda görevli ve yetkili mahkemeler taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
İzale-i Şüyu davasının amacı ortalığın giderilmesidir. Ortaklık bu davanın açılması ile iki şekilde giderilebilir, Bunlar;
- Taşınmazın Aynen Taksimi (paylaştırılması)
- Taşınmazın satılarak bedelinin taksimi
Davaya konu taşınmazın ilk olarak aynen taksim olup olmadığı belirlenmelidir. Aynen taksim taşınmazın bağlı bulunduğu belediye Tapu ve kadastro müdürlüğünden sorularak İfrazı mümkün ise (paydaşlara eşit olarak bölünebiliyorsa) mahkemenin kesin olarak aynen taksime karar vermesi gerekir. Fakat davaya konu taşınmazın ifrazı mümkün değilse mahkeme taşınmazın satılarak bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına karar verecektir.
İfrazı yani bölünebilecek malları açıklamak adına örnek vermek gerekirse elbirliği mülkiyete tabii bir apartmanda bulunan birden çok bağımsız bölüm taşınmazın bulunduğu belediyenin imar müdürlüğü, Tapu Kadastro Müdürlüğünden alınan ‘ifrazı mümkündür’ kararıyla eğer paydaşlar arasında her bir taşınmaz paydaşlara eşit olarak paylaştırılabiliyorsa bu durumda paydaşlardan birinin davaya konu malın aynen taksimini talep etmesi vasıtasıyla mahkeme tarafından malın aynen taksimine karar verilir. Fakat böyle bir uygulamanın yapılabilmesi için paydaşlardan birinin aynen taksim itirazında bulunması şarttır. Yoksa mahkeme malın direkt olarak satılarak paydaşlığın giderilmesi yoluna gidebilecektir.
İzale-i Şüyu davasına konu tarım arazilerinin durumu ne olacak?
T.C.BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı ve Tarım ve Köy işleri Bakanlığı Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğü arasında 05/03/2007 tarihli “5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik yapılması Hakkında Kanunun 2 inci maddesinin Uygulanması ile İlgili Protokol” düzenlenmiştir.
Bu düzenlemeye göre ‘’tarım arazilerinin nasıl bölüneceği düzenlenmiş olup buna göre bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde “Bölünemez büyüklük, mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardır. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.
Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez.” birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen hisselerin üçüncü şahıslara satılması, devredilmesi veya rehin edilmesi yasaklanmış olduğundan, hisselerin aynen veya parçalara ayrılmak suretiyle üçüncü kişilere satışı, devri veya rehin edilmesine yönelik talepler karşılanmayacaktır.
Ancak, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde, paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımıyla hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları, devir etmeleri veya tarım arazisinin tümünü rehin etmelerinde bir sakınca bulunmamaktadır. Buna ilave olarak, paydaşlar kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir, devredebilirler.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köy işleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine soru konusu edilerek veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilecektir. Eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesine tabiidir.” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.’’ Bu düzenlemeye göre İzale-i şüyu davasına konu taşınmaz için söz konusu protokole göre daha küçük parsellere bölünüp paydaşlara eşit bir şekilde aynen taksiminin mümkün olup olmadığı ilgili bakanlığa sorulup bu cevaba göre aynen taksimin yapılıp yapılamayacağı belirlenmelidir. Eğer aynen taksim mümkün değilse söz konusu taşınmazlar için satış yoluyla oraklığın giderilmesine karar verilecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. VE 50. Maddesine göre ana yapının kat mülkiyeti kurulmasına elverişli kabul edilmesi halinde ortaklık kat mülkiyetine çevrilmek sureti ile giderilme imkanı da mevcuttur.
Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2002/18910 E. 2002/897K. 06.11.2002 Tarihli kararı mevcuttur. Şöyle ki; ‘’Mahkemece, yukarıda değinilen hususlar dikkate alınarak dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün ( konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek ) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanmalı, her bir paydaşa en az birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra artan bağımsız bölümün, aralarında önceden yapılmış fiili taksim varsa bu durum dikkate alınarak, fiili taksim yoksa kabul ettikleri takdirde ortak olarak ikisi adına ortaklık istenmiyorsa bunlardan birine özgülenerek değer paydaşa ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle paylar denkleştirilmeli, öte yandan Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde yazılı belgeler ( imar mevzuatına uygun onaylı proje ve yapı kullanma belgesi onaylı fotoğraf, noterden onaylı liste, yönetim planı ) tamamlattırılmalı, bu konuda gereği için aynen taksim isteyen tarafa yeterli önel verilmeli ve bundan sonra hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.’’ Taşınmaz Yukarıda belirtilen aynen taksim itirazında bulunulmadığı takdirde yada söz konusu itiraz yapılmış olsa bile davaya konu taşınmaz yapılan keşif ve bilirkişi raporu gereğince aynen taksime imkan sağlamıyorsa hakim taşınmazın açık arttırma yoluyla satılmak suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar verecektir.
Taşınmaz Yukarıda belirtilen aynen taksim itirazında bulunulmadığı takdirde yada söz konusu itiraz yapılmış olsa bile davaya konu taşınmaz yapılan keşif ve bilirkişi raporu gereğince aynen taksime imkan sağlamıyorsa hakim taşınmazın açık arttırma yoluyla satılmak suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar verecektir.
Uygulamada çokça karşımıza çıkan bu dava türü için daha detaylı bilgi almak sorunların çözümü ve sorularınız için tarafımızdan bilgi alabilirsiniz.
Sevgiler
ER&ER Hukuk ve Danışmanlık