6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un uygulamasında, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten bu yana en çok tartışılan hususlar; salt çoğunlukla karar alma, azınlık maliklerin durumu, riskli yapı yıkımı sonrasında taşınmazın hukuki rejimi ve uygulamaların hangi aşamada 6306 kapsamı dışına çıkacağı olmuştur. Bu tartışmalar, uygulamada farklı idari yorumlara ve yargı mercilerinde çelişkili kararlara yol açmıştır.
Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren son Yönetmelik değişiklikleri, bu tartışma alanlarını büyük ölçüde sona erdirmeyi amaçlayan, uygulamayı hızlandıran ve idare lehine daha net bir çerçeve çizen düzenlemeler içermektedir.
1. Riskli Yapının Yıkımından Sonra Taşınmazın Hukuki Durumu
Yönetmeliğin 8. maddesinin dokuzuncu fıkrasında yapılan değişiklikle, riskli yapının yıkılmasından sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yer alan “riskli yapı” şerhinin terkin edileceği açıkça düzenlenmiştir. Ancak bu terkin işlemi ile birlikte, taşınmazın tapu kaydına bu kez “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme” yapılacağı hüküm altına alınmıştır.
Bu düzenleme ile birlikte, uygulamada sıklıkla ileri sürülen “riskli yapı yıkılmıştır, artık 6306 rejimi sona ermiştir” yönündeki iddiaların hukuki dayanağı ortadan kaldırılmıştır. Böylece riskli yapı şerhi kaldırılmış olsa dahi, arsa hâline gelen taşınmaz üzerindeki tüm iş ve işlemlerin Kanun kapsamında yürütülmesi zorunlu hâle getirilmiştir.
Bu yönüyle değişiklik, yeni bir hak ihdas etmekten ziyade, mevcut uygulamayı tartışmasız hâle getiren açıklayıcı ve bağlayıcı bir düzenleme niteliği taşımaktadır.
2. Salt Çoğunlukla Karar Alınabilecek İşlemlerin Kapsamı
Yönetmeliğin 15. maddesinde yapılan değişikliklerle, salt çoğunlukla karar alınabilecek işlemlerin kapsamı genişletilmiş ve usulü ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Buna göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın; tevhit, ifraz, satış, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler, arsa payı oranına göre maliklerin salt çoğunluğu ile karara bağlanabilecektir.
Ayrıca toplantı çağrısının şekli, ilan usulleri, elektronik tebligat ve noter bildirimi gibi hususlar ayrıntılı olarak düzenlenmiş; azınlık maliklere yapılacak bildirimin içeriği de açıkça belirlenmiştir. Bildirimde, belirlenen süre içerisinde çoğunluk kararının kabul edilmemesi hâlinde payların satışa konu edileceği hususunun açıkça yer alması zorunlu tutulmuştur.
Bu düzenlemelerle birlikte, salt çoğunluk kavramı önceki döneme kıyasla çok daha güçlü ve bağlayıcı bir hukuki araç hâline getirilmiştir.
3. Yapı Ruhsatı Öncesinde Satış Sürecinin Tamamlanması Şartı
Yönetmeliğin 15. maddesinin dördüncü fıkrasında yapılan değişiklikle, yapı ruhsatı başvurusu öncesinde azınlık maliklere teklifin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin paylarının satışına ilişkin sürecin başlatılmış olması şartı getirilmiştir.
Bu düzenleme ile birlikte, uygulamada sıklıkla rastlanan “önce ruhsat alınması, ardından satış sürecinin yürütülmesi” şeklindeki uygulamaların önüne geçilmiştir. İdareler açısından da bağlayıcı nitelik taşıyan bu hüküm, ruhsat aşamasında sürecin hukuka uygunluğunun denetlenmesini zorunlu hâle getirmiştir.
4. Arsa Satışlarında Kamu Kurumlarına Öncelik Tanınması
Riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi durumunda, bu satışın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerektiği açıkça düzenlenmiştir.
Bu düzenleme, 6306 sayılı Kanunun temel felsefesi olan kamu eliyle ve kamu denetiminde dönüşüm anlayışını güçlendiren bir adım niteliğindedir. Maliklerin doğrudan serbest piyasa koşullarında satış yapabilme imkânı, bu çerçevede sınırlandırılmıştır.
5. İmar Hakkı Aktarımı ve Tevhit İşlemleri
Yönetmelikte yapılan önemli yeniliklerden biri de imar hakkı aktarımına ilişkin hükümlerin açık ve uygulanabilir hâle getirilmesidir. Zeminden kaynaklanan sebeplerle, afet riski nedeniyle veya mevzuata göre yapılaşma hakkının bulunmaması hâllerinde, imar hakkının başka bir parsele taşınabilmesi mümkün kılınmıştır.
Ancak bu imkân, tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakatinin bulunması şartına bağlanmıştır. Ayrıca bu hususta ilgili Müdürlükten alınacak yazının belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilmesi zorunlu tutulmuştur.
Bu düzenleme, uygulamada fiilen mümkün olmayan imar hakkı transferinin ilk kez açık bir idari prosedüre bağlanması bakımından esaslı bir yenilik olarak değerlendirilebilir.
Sonuç ve Mülkiyet Hakkı Açısından Değerlendirme (Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Çerçevesinde)
Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış olup, bu hakkın ancak kamu yararı amacıyla, kanunla ve ölçülülük ilkesine uygun şekilde sınırlandırılabileceği kabul edilmiştir. Benzer şekilde Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi uyarınca da mülkiyet hakkına yönelik müdahalelerin kanunilik, meşru amaç ve adil denge kriterlerini taşıması zorunludur.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yapılan son değişiklikler, bu anayasal ve uluslararası çerçeve bakımından hem mülkiyet hakkını güçlendiren hem de mülkiyet hakkına müdahaleyi derinleştiren sonuçlar doğurmaktadır.
I. Mülkiyet Hakkı Açısından Olumlu Yönler
Yönetmelik değişikliklerinin mülkiyet hakkı bakımından en önemli olumlu yönü, hukuki belirlilik ve öngörülebilirlik ilkesini güçlendirmesidir. Özellikle riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmazın hukuki rejiminin açıkça 6306 sayılı Kanun kapsamında kalmaya devam edeceğinin düzenlenmiş olması, uygulamada ortaya çıkan belirsizlikleri ortadan kaldırmıştır.
AİHM içtihadında, mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde belirsiz ve öngörülemez düzenlemelerin, tek başına ihlal sebebi oluşturabileceği kabul edilmektedir (örn. Beyeler/İtalya kararı). Bu bağlamda, Yönetmelik değişiklikleri ile tapu kayıtlarının ve idari süreçlerin netleştirilmesi, mülkiyet hakkının korunması bakımından olumlu bir gelişme olarak değerlendirilmelidir.
Ayrıca imar hakkı aktarımına ilişkin hükümlerin açık bir idari prosedüre bağlanması, mülkiyet hakkının tamamen işlevsiz hâle gelmesini önleyen bir mekanizma oluşturmuştur. Yapılaşma imkânı bulunmayan parseller bakımından imar hakkının başka bir parsele taşınabilmesi, mülkiyet hakkının ekonomik değerinin korunmasına hizmet etmektedir. Bu yönüyle düzenleme, AİHM’in mülkiyet hakkını yalnızca “şekli mülkiyet” değil, ekonomik değer ve kullanım imkânı olarak ele alan yaklaşımıyla uyumludur.
II. Mülkiyet Hakkı Açısından Olumsuz ve Tartışmalı Yönler
Buna karşılık, Yönetmelik değişikliklerinin mülkiyet hakkı bakımından en tartışmalı yönü, salt çoğunlukla karar alma mekanizmasının güçlendirilmesi ve azınlık maliklerin paylarının satışına imkân tanınmasıdır.
Her ne kadar Anayasa Mahkemesi ve AİHM, afet riski ve kamu güvenliği gibi üstün kamu yararı bulunan hâllerde mülkiyet hakkına daha geniş müdahalelere izin vermekteyse de, bu müdahalelerin ölçülülük ilkesine uygunluğu her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. AİHM, özellikle mülkiyetin zorla el değiştirmesine yol açan düzenlemelerde, malik üzerinde orantısız ve aşırı bir külfet oluşturulup oluşturulmadığını incelemektedir (Sporrong ve Lönnroth/İsveç).
Yönetmelik ile getirilen düzenlemeler, azınlık maliklerin iradesi dışında paylarının satışına imkân tanımakta; bu durum, mülkiyet hakkının özüne dokunulduğu yönünde iddialara zemin hazırlamaktadır. Özellikle satış bedelinin belirlenmesi, teklifin kabul edilmemesi hâlinde satış sürecinin otomatik olarak ilerlemesi ve maliklerin fiilen mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye zorlanması, adil denge ilkesinin ihlali tartışmalarını beraberinde getirebilecektir.
Anayasa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkına ilişkin yerleşik içtihadında, kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasında makul bir dengenin kurulması gerektiği vurgulanmakta; bireye aşırı ve olağan dışı bir külfet yüklenmesi hâlinde mülkiyet hakkının ihlal edileceği kabul edilmektedir. Bu çerçevede, Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında idareye tanınan geniş takdir yetkisinin, ölçülülük denetimi bakımından yargısal denetime açık olması büyük önem taşımaktadır.
III. Genel Değerlendirme
Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklikler, mülkiyet hakkına yönelik müdahaleleri daha sistematik, öngörülebilir ve idari açıdan etkin hâle getirmiştir. Ancak bu etkinliğin bedeli, bireysel mülkiyet hakkının özellikle azınlık malik bakımından daraltılması olmuştur.
Bu nedenle, söz konusu düzenlemelerin Anayasa’nın 35. maddesi ve AİHS Ek 1 No’lu Protokol m.1 kapsamında soyut olarak değil, somut uygulama sonuçları üzerinden değerlendirilmesi gerekmektedir. Aksi hâlde, kamu yararı amacıyla getirilen düzenlemelerin, ölçüsüz uygulamalar yoluyla mülkiyet hakkı ihlallerine dönüşmesi ihtimali göz ardı edilmemelidir.
Av. İpek ERTUĞRAL
#hukuk
#hukukmakalesi
#hukukideğerlendirme
#mevzuat
#resmigazete
#hukukdevleti
#hukukigüvenlik
6306 & Kentsel Dönüşüm
#6306
#kentseldönüşüm
#afetriski
#riskliyapı
#imarhukuku
#gayrimenkulhukuku
#tapu
Mülkiyet Hakkı
#mülkiyethakkı
#anayasa35
#aihs
#aihm
#ölçülülükkriteri
#adildenge
Uygulama & Yargı
#danıştay
#anayasaMahkemesi
#idarehukuku
#kamuyararı
#azınlıkmalik
#saltçoğunluk